ドバイは今、世界の投資家たちから熱い視線を集める不動産市場のひとつです。

特に「自分の資産の投資先を探している」「海外不動産に興味がある」という方にとって、成長が著しいドバイは非常に魅力的な選択肢です。

政府が打ち出す「ドバイ2040マスタープラン」や人口増加、観光・商業のインフラ拡充といった背景もあり、今後の経済成長が見込まれています。

本記事では、現地のエージェントが教える「今後価値が上がる注目エリアTOP5」をご紹介します。ドバイ不動産への投資を検討する際の参考に、ぜひご覧ください。

今後ドバイで価値が上がるエリア5選！

パーム・ジェベル・アリ

パーム・ジェベル・アリは、ドバイの象徴的な人工島「パーム・ジュメイラ」に続く新たなプロジェクトで、パーム・ジュメイラの2倍の面積を誇る大規模な開発計画です。このエリアは、既にパーム・ジュメイラで実証された成功モデルを基盤に、さらなる成長が期待されています。パーム・ジュメイラでは、2014年時点で約3億円だったヴィラが2024年には12億円にまで価格上昇を記録し、10年で4倍の成長が実現しました。同様にパーム・ジェベル・アリも大きなキャピタルゲインの可能性を秘めた投資先として、注目されています。

パーム・ジェベル・アリの現在のヴィラのスタート価格は約7億円で、完成予定は2027年です。もしパーム・ジュメイラと同様の成長を遂げれば、数年内にさらに価格が上昇し、投資家にとって大きな利益をもたらすことが期待されています。

クリークハーバー

ドバイのクリークハーバーは、「ニューダウンタウン」として、世界的に注目される開発が進行中のエリアです。中心的な存在となるのが「ドバイクリークタワー」です。

当初は1,000mを越える世界一の建造物として発表されましたが、「ブルジュハリファ」は男性を象徴とするタワー、「クリークタワー」は女性を象徴とするタワーになるという発表からブルジュハリファの高さは越えない、という直近の計画変更がありました。

いずれにしてもドバイが誇るツインタワーになることは間違いないでしょう。

このタワーはエリア全体の象徴として観光やビジネスの拠点になり、クリークハーバー全体の価値を高めると予想されています。

クリークハーバーの開発は、政府系デベロッパーのエマール プロパティーズが主導しており、計画段階から精緻な都市設計が施されています。

ウォーターフロントとダウンタウンエリアを兼ね備えており、住宅、オフィス、商業施設、レジャースポットが融合した多機能なエリアとして発展する見込みです。この立地と計画のバランスが、長期的な投資価値の向上に寄与すると期待されています。多様なニーズに応えるこのエリアは、ビジネス、観光、居住のいずれにも適しており、国内外の投資家からの関心がますます高まっています。

ドバイサウス

ドバイサウスは、一部機能は既に稼働中で現在も開発が進行しているアル・マクトゥーム国際空港に隣接するエリアで、空港の開発に伴って不動産価値の高騰が見込まれているエリアです。

アル・マクトゥーム国際空港は、現在のドバイ国際空港の5倍の規模で建設されており、完成すれば年間2億6,000万人の旅客を処理できると見込まれています。総投資額は1,280億UAEディルハム（約350億米ドル）と計画されており、今後10年以内に全機能の移転を予定しています。

エミレーツ航空は全便をアル・マクトゥーム国際空港へ移管する計画を発表しているほか、開発に伴い空港周辺に住宅地を建設することで、100万人分の需要に応えることができるとしており、さらに物流や航空輸送分野の企業の進出も見込めるとしています。

これだけの大規模インフラへの投資が、周辺エリアの不動産価値を大きく押し上げる要因となっています。

メイダン

メイダンは、ドバイの主要エリアであるダウンタウンと、第二のダウンタウンと称されるドバイ・クリークの中間地点に位置し、両エリアの発展の影響を受けることで今後さらなる発展が見込まれています。

また、メイダンは都市開発が進む一方で、自然環境にも恵まれており、特に「ラス・アル・ホール野生動物保護区」が近隣に位置しているため、ここではフラミンゴが飛来する光景が楽しめます。このため、都市の利便性と自然の美しさが共存する場所として、地元住民や観光客から人気を集めています。

このエリアの開発を手掛けているのは、ドバイの象徴的な人工島「パーム・ジュメイラ」の成功を収めたナキール社です。同社の実績により、メイダンは高級住宅地や商業エリアとしての成長が期待されています。また、交通の便が良く、主要な都市拠点にアクセスしやすいメイダンは、ビジネスやレジャー、居住など多様なニーズに応えるエリアとして注目されています。

ラシッドヨット＆マリーナ

ラシッドヨット＆マリーナは、ウォーターフロントの魅力と開発ポテンシャルが高いエリアとして注目されています。

ラシッドヤット＆マリーナの開発はドバイの政府系デベロッパーであるエマールが主導しており、過去に「クリークハーバー」を成功させた実績があります。

ドバイでは水辺に位置するエリアの不動産価値が他エリアに比べて上昇傾向が強い傾向があり、過去には1.7倍以上の価格上昇となった例もあります。

このエリアには、豪華なヨットやマリーナの施設があり、高級リゾートや商業施設の開発も予定されているため、将来的にさらに注目されるエリアとなることが期待されます。

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ドバイで不動産投資のメリット

不動産投資で得た収入が非課税

ドバイでの不動産投資の最大のメリットのひとつは、ドバイに在住している投資家にとって得られる収入が非課税であることです。

ドバイは税制上の優遇が多く、投資からの利益が直接手元に残ることが魅力です。ただし、日本に居住する日本人の場合、日本の税法が適用されるため、国内で課税対象となることには注意が必要です。

不動産投資の利回りは約6〜9％を期待できる

ドバイの不動産市場では、購入価格に対して平均8％の高い利回りが期待できます。

特に建設前または建設中の物件に投資する「オフプラン」物件に投資することで、完成後に大幅なキャピタルゲインが狙えます。

過去事例ではオフプランで購入された物件が完成時には30%程度値上がりすることが一般的で、オフプランで1億円で購入した物件が完成時に1億3000万円程度になることが多いです。完成時の評価額を考慮して家賃が決まるため、完成時の評価額に対して利回りが6%程度でも購入価格に対して8%近い利回りが期待できます。

さらにオフプランのペイメントプランもあり、完成前に50％、完成後に50％支払うなどの柔軟な支払い計画が可能です。完成後は融資を引くことが可能なため、完成前に50%を自己資金で購入し、物件完成後に融資を受けて金利を上回る利回りで運用することも可能です。

このように高い利回りを期待できるうえ、柔軟なペイメントプランがあることが大きなメリットです。

ドバイや周辺地域の人口増加が見込まれ、今後も経済発展が見込まれる

ドバイは2030年プランや2040年マスタープランなどの都市開発戦略を掲げており、今後も人口増加と経済成長が見込まれています。ドバイは、国を挙げて都市の持続的発展を目指し、これまで掲げた目標を着実に達成してきた実績があり、今後の開発計画も確実に進められることが期待されます。

特に2040年までにドバイの人口は現在の約370万人から580万人へと増加することを目標としており、この目標達成に向けてビザ緩和や企業誘致も積極的に行っています。こうした施策により、国内外からの人材が流入し、都市の成長が一層加速すると考えられます。

人口増加に伴い、住宅やオフィスビルなどの不動産需要も拡大し、不動産価値の上昇が見込まれています。また、インフラ整備や観光産業の拡大も進められ、ドバイはますます人々が集まる国際的な都市として発展し続けるでしょう。

不動産投資ビザがもらえる

ドバイで一定額以上の不動産投資を行うことでビザの取得が可能です。

例えば、75万ディルハム（約3,000万円）以上の不動産を購入すると2年間の居住ビザが発行されます。また、200万ディルハム（約8,000万円）以上の物件かつ24％の支払いを終えていると、「ゴールデンビザ」という10年有効のビザが取得可能で、更新不要で長期にわたりドバイでの生活やビジネス活動が可能です。全額払わなくても良いので、オフプランでも適用されます。これはドバイで生活や事業を安定的に続けるうえで大きなメリットといえるでしょう。

ドバイ不動産はドル建の資産となる

ドバイの通貨ディルハムはドルペック制を採用しており、米ドルと固定レートが設定されています。このため、ドバイ不動産を所有することで、間接的にドル建ての資産を持つことになります。ドル建て資産は日本円に対するリスクヘッジとしての効果があり、外貨で資産を保有することにより、ポートフォリオの分散や為替リスクの軽減にもつながります。日本人投資家にとって、通貨の安定性や利回りを得ながら資産の保全ができる点も大きな魅力です。

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データから見るドバイの不動産価格推移の予測

ドバイの人口推移

引用：Dubai Statistics Center

ドバイは、1970年代に石油の発見とそれに伴う急速な発展が始まったことで、短期間で著しい経済成長を遂げた都市です。それ以前は漁業や真珠採取を主産業とする小さな貿易港として知られていましたが、石油産業の急成長によりドバイは世界中から労働者を集め、多様な人々が集まる国際都市へと変貌を遂げました。

1980年代には、人口はまだ100万人にも達していませんでしたが、1990年代から2000年代にかけての経済自由化とインフラ開発によって人口は急増。特に、中東最大の金融・貿易拠点としての地位を確立する過程で、労働力を求めて多くの移民が流入しました。この急激な人口増加は、ドバイの都市開発計画やビジネス環境の整備と深く結びついています。

2020年には約400万人に達し、さらに「ドバイ2040マスタープラン」のもと2040年までには580万人を目指しており、今後も拡大が予想されます。

ドバイの不動産価格推移

引用：DXB Interact

ドバイの不動産市場は、経済的な背景・発展に伴いながら長期的には価格高騰をしてきました。

2000年代初頭、ドバイ政府は外国人の不動産所有を認める政策を導入し、これにより世界中から投資家を引きつけました。この時期、急速な都市開発が進み、不動産価格は急上昇。特に有名なパーム・ジュメイラやブルジュ・ハリファの建設は、ドバイの国際的な不動産市場での地位を強固にしました。

しかし、2008年の世界金融危機により、不動産価格は大幅に下落し、再び回復に向かうまでには時間を要しました。その後の回復期には、観光業や物流、金融サービスなど石油に依存しない多様な経済基盤を構築したことで、安定的な成長が見られました。

2020年以降はパンデミックからの回復とともに、不動産価格は再び上昇傾向にあり、2024年には1,405ディルハム/平方フィートに達しています。これらの背景は、ドバイが「ドバイ2040マスタープラン」のもとで経済成長を加速させ、不動産市場をさらに活性化しようとしている動きとリンクしています。

今後も人口が増えていくことが予想され、不動産需要の高まりとともに価格も上昇していくことが見込まれます。

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