2026年2月28日、米国・イスラエルによるイランへの大規模攻撃をきっかけに、イランはUAEを含む湾岸諸国へのミサイル・ドローン攻撃を開始しました。3月18日現在（18日目）、攻撃は継続しており、停戦の見通しは立っていません。

この記事では、「ドバイ不動産は今が買い時か」という問いに対して、3月第3週時点のデータと現地の実情をもとに答えます。結論を先に言うと、市場は「暴落」ではなく「選別型の調整局面」に入っており、通常時には存在しない購入機会が今この局面に生まれていると考えられます。

01｜まず確認すべき現状——3月第3週時点のデータ

「買い時かどうか」を考える前に、今何が起きているかを確認してみましょう。

攻撃の規模と現状

UAEへの攻撃規模は、UAEミサジ省発表によれば弾道ミサイル285発・ドローン1,567機・巡航ミサイル15発に上ります（2026年3月13日時点累計）。過去のイランによるイスラエルへの攻撃（2024年4月：ミサイル約150発・ドローン約170機）と比較しても、今回は大幅に規模が拡大しています。

3月16日（Day17）には、ドバイ国際空港近郊でドローンが燃料タンクに着弾し、空港が再閉鎖されました。エミレーツ航空は翌日に限定的な運航を再開しましたが、3月18日時点でエミレーツ航空のみが限定スケジュールで飛んでいる状況です。欧米の主要航空会社の多くは運航を停止したままです。

また、イラン外相は3月16日に「停戦を求めたことは一度もなく、必要な限り戦い続ける」と表明しており、短期での情勢終息を示すシグナルは現時点では出ていません。

金融市場と不動産取引価格の乖離

攻撃直後、ドバイ金融市場（DFM）の不動産指数は約18〜20%下落し、Emaar Propertiesの株価は22%下落しました。この数字だけ見ると「不動産価格が暴落した」と受け取られやすいですが、実態は異なります。

DXB Interact（ドバイ土地局公認の不動産取引データプラットフォーム）の3月第3週時点のデータでは、ドバイ不動産の売買取引価格はほぼ変化していません。平方フィート単価は前年比+10%を維持しています。

株価が下がることと、不動産の実際の売買価格が下がることはまったく別の事象です。株式市場は「心理」に反応しますが、不動産取引は「実需」で動きます。この乖離こそが、今の市場を理解する上で最も重要なカギとなります。

指標	変化	備考
DFM不動産指数（株式）	▲18〜20%	攻撃後5営業日での下落幅
Emaar株価	▲22%	過去約10年で最大級の日中下落幅
不動産取引価格（DXB Interact）	ほぼ変化なし	3月第3週時点・前年比+10%維持
年間取引件数	前年比+15%	2026年3月時点累計

（出典：DXB Interact、ドバイ金融市場）

02｜今だから起きていること——主要デベロッパーが一斉に割引・優遇条件を提示

今の市場で、もう一つ見逃せない事実があります。ドバイの主要デベロッパーが、通常時ではめったに出ない割引・優遇条件を一斉に提示し始めています。

ドバイの大手デベロッパーは通常、ブランド価値を守るために販売価格を下げません。2020年のコロナ禍においても、Emaarをはじめとする大手は価格を維持しました。しかし今回は、現金買い一括払いへの大幅割引・DLD登記料（物件価格の4%）の免除・支払いプランの後払い比率拡大など、平時ではめったにない条件を出しています。

デベロッパー別 優遇条件一覧（2026年3月・弊社調べ）

下表の「支払いプラン」の比率は「建設中支払い／引渡し後支払い」の割合を示します。右矢印（→）が今回の変更後の条件です。

デベロッパー	割引	支払いプラン変更	DLD登記料免除	備考
ELLINGTON	3〜4%	60/40 → 50/50	—	ブティック系高品質物件
BINGHATTI	最大22%	70/30 → 60/40（一括払いで最大22%OFF）	4%免除	一括購入者への大幅優遇（下記参照）
MERAAS	2％	70/30 → 60/40	2%免除	—
NAKHEEL	2％	70/30 → 60/40	2%免除	—
Dubai Holdings	2％	70/30 → 60/40	2%免除	—
DAMAC	2〜7%	70/30 → 50/50	4%免除	車プレゼントキャンペーンあり（下記参照）
SOBHA	2％	60/40 → 40/60	4%免除	引渡し後の支払い比率が最も高い
IMTIAZ	4%	60/40 → 50/50	—	—
IMAN	最大16%	60/40 → 40/60	—	一括支払いで大幅な割引。分割支払いも、後払い比率が大きく改善
ARADA	2%	60/40 → 50/50	4%免除	—

※弊社調べ（2026年3月時点）。条件はプロジェクト・時期により変動します。DAMACの車プレゼントキャンペーンを除き、各社の期限は現時点では設定されていません。最新情報は弊社までお問い合わせください。

注目①：BINGHATTIの「最大22%+DLD4%免除」という破格の組み合わせ

表の中でとりわけ目を引くのがBINGHATTIです。他のデベロッパーの割引が2〜7%程度にとどまる中、一括払いを条件に最大22%というディスカウントは別格の水準です。

さらにDLD登記料4%の免除も重なります。2,000,000 AEDの物件であれば、22%割引で440,000 AED、DLD免除で80,000 AED、合計520,000 AED（約2,184万円）分のコスト削減になる計算です。まとまった現金を持つ投資家にとっては絶好の投資機会となるでしょう。

注目②：SOBHAの「引渡し後60%後払い+DLD4%免除」という初期コスト最小化の組み合わせ

SOBHAは引渡し後に60%を支払う後払いプランにDLD4%免除を組み合わせており、11社の中で初期キャッシュの負担を最も抑えられる構成になっています。引渡し後に物件を賃貸に出し、家賃収入で残りの支払いを充てるという運用が現実的に設計できる点が特徴です。

注目③：DAMACの車プレゼントキャンペーン（期限あり・条件あり）

DAMACはNISSANとの提携キャンペーンとして、物件購入者への車プレゼントを実施しています。購入金額に応じてNissan Pathfinder（AED 1.5M以上）、Nissan Patrol Platinum（AED 3M以上）、Nissan Patrol NISMO（AED 5M以上）が贈られる内容です。

ただしこのキャンペーンには条件があります。予約期間が2026年3月31日までと短く、対象はUAE居住者に限定されているため、日本在住の方は対象外となります。投資目的で日本から購入する方には直接関係しませんが、すでにドバイに居住している方や移住を検討している方には検討の余地がある選択肢です。

DLD登記料免除「4%」が持つ実際の意味

DLD（ドバイ土地局）登記料は物件価格の4%で、購入者が全額負担する費用です。これが免除されるということは、購入コストがその分だけ直接下がることを意味します。

物件価格	DLD登記料4%の金額	日本円換算（1AED≒42円）
1,000,000 AED	40,000 AED	約168万円
1,500,000 AED	60,000 AED	約252万円
2,000,000 AED	80,000 AED	約336万円
3,000,000 AED	120,000 AED	約504万円

免除対象のデベロッパー（BINGHATTI・DAMAC・SOBHA・MERAAS・NAKHEEL・Dubai Holdings・ARADA）の物件を選ぶ場合、この金額が実質的に参入コストから差し引かれます。DLD費の割引のみでも数百万円の割引となります。

03｜ディストレスディール（Distress Deal）——今週の市場で何が起きているか

デベロッパーからの優遇条件とは別に、今の市場ではもう一つの購入機会が生まれています。それがディストレスディール（Distress Deal）です。

ディストレスディールとは何か

ディストレスディールとは、オーナーが何らかの理由で「早急に売却したい」状況に置かれ、市場相場より低い価格での成約を受け入れた物件のことです。通常の売却プロセスでは「できるだけ高く売る」のが原則であるため、ディストレスディールはほとんど発生しません。

しかし今回のような地政学的リスクへの不安が一部オーナーの判断を急かせている局面では、この種の物件が一定数市場に出てきます。弊社への問い合わせの中には、「市場相場からオープニング価格（10〜30%引き）でも成約させたい」という声が実際に届いています。

今週のディストレスディール傾向（2026年3月第3週・弊社まとめ）

弊社が今週把握しているディストレスディールの全体的な傾向をまとめます。

• エリアの二極化

IMPZ / JVC / Jebel Aliなどの投資用エリアでは50万〜150万AEDのスタジオ〜1BRが中心で、高利回りを求める出口案件が増えています。一方、JBR / Business Bay / DAMAC Hillsなどの高額帯では150万AED以上のビュー重視物件が動いており、買い手にはキャッシュ力が求められる傾向があります。

• ディスカウント幅は5〜15%が主流で、一部に20%近い案件も
  

通常では見られない水準のディスカウントが、完成済み物件でも一部で発生しています。平時には考えにくい局面ではありますが、実態は軽い調整に留まり、市場の基礎体力は健全です。むしろ今は、好条件で参入できる投資機会と言えるでしょう。

• 支払い途中（40〜60%）やハンドオーバー前の転売が増加

投資家が資金回収・出口戦略を優先して売却を選んでいるケースが増えており、オフプランのセカンダリー市場にも選択肢が広がっています。

• 利回り重視の案件

7〜10%前後のROIが見込まれる物件への関心が高く、キャピタルゲイン狙いよりもインカム収入重視の層が動いています。中長期保有を前提にした投資家にとって、この利回り水準は魅力的な数字です。

• ヴィラ・タウンハウス

アパートメントと比較して流動性が低いため、売り急ぎが出やすく、ディスカウント条件やキャッシュ一括という交渉になるケースが多い状況です。

弊社ではディストレスディール物件の情報をネットワーク経由で優先的に把握しており、ポータルサイトに出る前の段階でご案内しています。現在の在庫状況についてはお問い合わせください。

04｜リスクを正直に整理する

「不動産会社は都合の悪いことを言わない」という声もありますが、その指摘は一部的を射ていると言えるでしょう。だからこそ本稿では、メリットだけでなく、想定されるリスクについても整理していきます。

• 航空路線の大幅減便による旅行者パイプラインの断絶

ドバイ不動産の新規購入者の多くは「来て、見て、買う」という流れで参入してきました。欧米主要航空会社の運航停止が続く間、この購入パイプラインは実質止まっています。3月18日時点でエミレーツ航空が限定スケジュールで運航しているものの、平時の水準には程遠い状況です。

• フーシ派の独立した攻撃能力

仮にイランとの停戦が成立しても、イエメンを拠点とするフーシ派はイランとは別系統の武器製造能力を持っています。そのためドバイへの脅威が即座に消滅するとは言い切れず、長期的なリスク評価では織り込んでおく必要があると考えられます。

• 供給過多リスク

今回の地政学リスクとは独立した問題として、2026年の新規供給予定は約12万戸と過去最高水準にあります。フィッチ（世界三大格付け機関の一つ）は攻撃以前から、供給過多による最大15%の価格下落を予測していました。

• 長期化シナリオにおける心理的下押し圧力

日本経済新聞が報じた3つのシナリオのうち、長期化が現実となった場合、移住・観光需要の鈍化が続く可能性があると考えられます。直ちに価格が崩れるわけではないものの、心理的な下押し圧力が続くことは想定しておくべきだと考えられます。

これらのリスクを踏まえた上で、それでも「今が購入機会になりうる」と考える根拠を次章でお伝えします。

05｜過去の危機後パターン——データが示す回復の軌跡

ドバイ不動産市場は、これまで幾度となく大きな局面を経験し、それを乗り越えてきました。こうした過去のパターンを把握しておくことは、今後の投資判断において重要な示唆を与えてくれます。

• コロナパンデミック（2020年）後：不動産価格指数が約52%上昇。

コロナ禍で観光客がほぼゼロとなり価格は一時落ち込みましたが、ドバイが他国に先駆けて観光を再開したことで需要が急回復しました。2021年から2024年の間に1平方フィートあたりAED 794からAED 1,524へと約52%上昇しています（出典：TopLuxuryProperty.com）。コロナ禍でも利回りが5%を下回ったことはなく、2023年以降は平均約7%を記録しています（出典：Property Monitor）。

• ウクライナ侵攻（2022年）後：地政学的混乱がドバイへの資金流入を生む逆説。

地政学的リスクがドバイへの資本逃避を促し、ロシア系資本を中心とした大量の資金流入が不動産市場の押し上げ要因となりました。地政学的混乱が安全な資産への需要を生むというパターンが、今回の攻撃後にも一定程度再現されると考えられます。

• リーマンショック（2008年）後：急落から完全回復へ。

世界金融危機でドバイ不動産価格は急落しましたが、2012〜2014年にかけて再上昇し市場は完全回復しました。「ドバイは終わった」と言われるたびに、市場は次のフェーズに移行してきた歴史があります（出典：Property Monitor）。

過去の危機と今回の決定的な違いは、今回がドバイ自体に物理的な攻撃が行われた最初のケースである点です。過去のパターンをそのまま当てはめることには慎重であるべきですが、大手デベロッパーの価格維持メカニズム、米ドルペッグによる通貨安定、世界各地からの資本流入というファンダメンタルズは変わっていません。

弊社への問い合わせデータでも、攻撃後にルーマニア・ロシア・ドイツ・ブラジルなど海外からの新規問い合わせが増加しており、「地政学的混乱をチャンスと捉える投資家」が世界中に存在することが改めて確認されています。

06｜「買う」と「待つ」の判断軸

情勢の3つのシナリオと、それぞれの局面で今購入した場合の結果を整理します。

シナリオ	内容	ドバイ不動産への影響	今購入した場合
①楽観	イランの降伏・核放棄	地政学リスクが低下し、イラン系資本の流入や移住・投資需要の回復による価格上昇圧力が生まれると考えられます	ディスカウント分に加え、キャピタルゲインを先取りできると考えられます
②中立	交渉再開・停戦	市場が短期間で正常化し、取引スピードと価格が回復すると考えられます。2025年6月の類似事例では不動産開発株が停戦直後に回復しています	購入時のディスカウント分が含み益に転換されると考えられます
③リスク	長期化	移住・観光需要の鈍化が続く可能性があると考えられます。ただし大手デベロッパーによる供給コントロールと米ドルペッグにより、急落よりも横ばい継続が現実的なシナリオと考えられます	ディスカウント分がバッファとして機能すると考えられます。利回り収入による保有継続も設計可能です

（参考：日本経済新聞「米国とイランの軍事衝突、3つのシナリオ」をもとに弊社作成）

ディストレスディールやデベロッパー優遇条件で市場価格より10〜30%低く購入できれば、仮に情勢が③の長期化に向かっても、含み損になりにくいバッファを持てると考えられます。これが「なぜ今が購入機会になりうるか」という最大の根拠です。

一方、以下の条件に当てはまる場合は待機が合理的です。

• 流動性の低い資産を増やせる状況にない場合

不動産は株式と異なり即日換金できません。資金計画に余裕がない状況での購入は、どのような条件であっても弊社としてはお勧めしていません。

• 長期化シナリオへのリスク許容度が低い場合

③のシナリオが現実となった場合でも、精神的・財務的に保有継続できるかどうかは購入前に自己確認しておくべき前提です。

• 情勢の推移をもう少し見極めたい場合

次の判断の節目は、①エミレーツ航空を含む航空路線の正常化水準、②DXB Interactの取引件数が前年比でマイナスに転じるかどうかの2点です。この2つが維持されているうちは、市場のファンダメンタルズは持ちこたえていると判断できます。

07｜日本から購入する際の実務

「日本に住んでいるが購入できるか」という質問は頻繁にいただきます。結論として、できます。

• 委任状（Power of Attorney）を使用することで、現地エージェントが代理人として手続きを進めることができます。

NOC（デベロッパー発行の売却許可証）の取得から契約事務まで、日本在住のオーナーが現地に来なくても対応できる工程は多くあります。DLD（ドバイ土地局）での所有権移転など一部の手続きでは現地訪問が推奨されるケースもありますが、必須ではないプロセスがほとんどです。

• 購入時の主な費用は、DLD登記料4%＋エージェント仲介手数料2%+VAT5%が基本です。

デベロッパー優遇条件でDLD免除を受けられれば、購入コストは大幅に下がります。検討している物件のデベロッパーが免除対象かどうかを事前に確認することが重要です。

• 日本に居住している方がドバイ不動産を購入・売却して利益を得た場合、日本での確定申告が必要になります。

日本は全世界所得課税制度を採用しており、海外での不動産売却益も日本の所得税・住民税の課税対象となります（出典：国税庁）。UAE側にはキャピタルゲイン税が存在しませんが、日本での申告を忘れないよう、海外資産に詳しい税理士へのご相談を推奨します。

08｜よくある質問（FAQ）

Q. ディストレスディールはどうやって見つけられますか？

通常の不動産ポータルサイト（Property Finder、Bayut等）に出るケースもありますが、本当の意味でのディストレスディール（市場価格より大幅に安い物件）は、エージェントのネットワーク経由で出てくることがほとんどです。ポータルに出た時点では、ある程度価格に市場水準が反映されていることが多い状況です。弊社では売却希望オーナーからの直接相談を受けており、優先案内も行っています。

Q. デベロッパーの割引セールはいつまで続きますか？

DAMACの車プレゼントキャンペーンは2026年3月31日までと期限が明確です。他のデベロッパーの割引・優遇条件については、現時点では明確な期限は設定されていません。ただし情勢が落ち着けば条件を元に戻すのがデベロッパーの通常の動きであるため、停戦や正常化の動きが出た時点で条件が縮小される可能性があると考えられます。今の条件が続く保証はないという点は念頭に置いてご判断ください。

Q. 今買っても、さらに価格が下がるリスクはありませんか？

可能性はゼロではありません。ただし、DXB Interactのデータが示す通り、3月第3週時点での取引価格は変化しておらず、急落は起きていません。ディストレスディールで市場価格より10〜30%低く購入できれば、仮に市場価格が数%調整しても含み損になりにくいバッファを持てます。購入価格に対してどれだけ割安に入れるかが、リスク管理の核心です。

Q. 日本に住んでいますが、今から購入できますか？

できます。特にオフプランでは、海外からでも代理人なしで購入可能です。セカンダリー購入の場合や売却の際は、委任状（Power of Attorney）を使用することで、現地エージェントが代理人として多くの手続きを進めることができます。弊社では日本在住の方の購入サポート実績が多くあります。日本語でのワンストップ対応を提供していますので、まずはお気軽にご相談ください。

Q. 購入後の賃貸管理も依頼できますか？

はい。弊社では購入後の賃貸管理・入居者募集・物件メンテナンスまで一貫して対応しています。海外在住オーナーの方でも安心して資産を運用いただけるよう、日本語でのサポート体制を整えています。

Q. 今の情勢下でドバイへの渡航は可能ですか？

3月18日時点では、エミレーツ航空が限定スケジュールで運航しています。ただし、日本の外務省は注意喚起を発出しており、渡航前に最新の情報をご確認ください。購入の検討自体は日本からのリモートでも十分に対応可能です。現地渡航が必要な場合は、状況が安定した段階での訪問を弊社としてもお勧めしています。

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参考出典：Bloomberg、CNN、日本経済新聞、DXB Interact、Property Monitor、Dubai Land Department公式、TopLuxuryProperty.com、国税庁、弊社Exceed Real Estate取引・問い合わせデータ

※本記事の情勢関連情報は2026年3月第3週時点のものです。中東情勢は流動的であるため、最新情報は各出典元ならびに弊社へ直接お問い合わせください。