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ドバイ不動産下落？売却しないとやばい？戦争中の価格推移・売却方法

最終更新日：2026.03.16

#不動産コラム

ドバイ不動産下落？売却しないとやばい？戦争中の価格推移・売却方法

2026年2月末、イランによるUAEへの大規模ミサイル・ドローン攻撃が発生し、ドバイ不動産を保有する日本人オーナーの間で「今すぐ売却すべきか」「このまま持ち続けるべきか」という問い合わせが増えています。

結論から言えば、判断の方向性はオーナーの状況によって異なります。今すぐ現金化を優先したい方もいれば、中長期的な値上がりを見込んで保有継続を選ぶ方もいます。どちらが正解かは一概には言えません。

本記事では、ドバイ現地に拠点を置く不動産会社として、攻撃後の市場の実態と今後のシナリオを両論フェアに整理したうえで、ドバイ不動産売却の手続き・費用・税金・エージェント選びまでを完全解説します。

イラン攻撃でドバイ不動産はやばい？——今後の見通しと「売る・持つ」の判断軸

2026年2月以降、イランとUAEをめぐる情勢は大きく動いています。ドバイ不動産の売却を検討しているオーナーにとって、この情勢が判断材料の一つになっているのは確かです。ここでは事実と両論を整理します。

ドバイ不動産へのイラン攻撃——何が起きたか、被害の実態

2026年2月28日、米国とイスラエルによるイランへの大規模攻撃が実施されました。これに対しイランは即座に反撃し、UAE、サウジアラビア、カタール、バーレーンなど湾岸諸国に向けてミサイルとドローンを発射しました（出典：Bloomberg、CNN）。

（引用：The Ministry of Defense of the UAE　2026/03/11）

UAEへの攻撃規模は、UAEの防空システムが迎撃したミサイルが165発、ドローンが541機に上ります。過去のイランによるイスラエルへの攻撃（2024年4月：ミサイル約150発・ドローン約170機）と比較しても、今回は大幅に規模が拡大しました。

ドバイへの主な被害として確認されているのは下記のとおりです。

ドバイ国際空港コンコースの損傷：迎撃されたドローンの破片によりコンコースの一部が軽微な損傷を受け、職員4人が負傷しました。避難誘導が行われましたが、空港は比較的短期間で通常運営に戻りました。
アブダビのザイード国際空港への攻撃：1人が死亡、7人が負傷しました。いずれも迅速な医療措置が施されています。
ジュベル・アリ港付近での火災：ビジネスベイ上空の迎撃破片がジュベル・アリ港の埠頭に落下し、火災が発生しました。ドバイ民間防衛チームが出動し消火にあたっています。
パームジュメイラ地区での建物火災：4人が負傷しましたが、火災は制御下に収まりました。

（出典：CNN）

株式市場への影響も即座に表れ、ドバイ市場指数（DFM）は攻撃直後に−1.8%下落、Emaar Properties（ブルジュ・ハリファの開発会社）は−4.1%と過去約10年で最大級の日中下落幅を記録しました。

一方、UAEの外交当局はイランに対し「正気に戻り、孤立とエスカレーションの前に責任をもって近隣諸国に向き合ってほしい」と即時声明を発表し、外交的解決を求める姿勢を維持しています（出典：Bloomberg）。

ドバイ不動産は今後やばいのか——「今すぐ売りたい」オーナーが動いた理由

今回の攻撃を受け、一部のオーナーから「すぐに売却したい」という連絡が入っています。その理由として最も多かったのが、「これ以上の値下がりを警戒して早期に現金化したい」というものです。

実際に、「オープニング価格（市場価格より割安な価格）で構わないので早く売りたい」という声も届いており、なかには市場相場から最大20%引きでも成約させたいというオーナーも存在します。（弊社への実際の問い合わせより）

こうした判断の背景には、下記のような懸念が挙げられます。

安全イメージの毀損リスク：

ドバイは長年「中東で最も安全な都市」として富裕層の移住先・投資先の地位を確立してきました。しかし今回の攻撃によって、ドバイへの移住を検討していた採用候補者の約半数が二の足を踏んだという現地採用エージェントの証言があります（出典：Bloomberg「安定した金融拠点UAEのイメージ、イランのミサイルが揺るがす」）。安全イメージが揺らぐことで、将来の買い手・借り手が減るリスクが指摘されています。

人口流入鈍化の可能性：

現在ドバイの人口は月1.5万〜2万人のペースで増加しています。情勢不安が続けば、移住を予定していた富裕層や金融専門家が入居時期を後ろ倒しにする可能性があると考えられます。これが続いた場合、賃貸需要の一時的な軟化につながる懸念があります（出典：World Invest「中東情勢の緊迫化とドバイ不動産」）。

長期化リスク：

日本経済新聞が報じた今後のシナリオによれば、①イランの降伏・核放棄、②交渉再開・停戦、③長期化——の3つが想定されます。③の長期化シナリオが現実となった場合、不動産市場への心理的な下押し圧力が続く可能性が考えられます。

ドバイ不動産の今後はむしろプラス？——「保有継続」を選んだオーナーの論拠

一方で、弊社に連絡をいただくオーナーの多くは、現時点で売却ではなく保有継続を選択しています。背景には、「中東情勢を中長期で見ればドバイ市場は引き続き成長する」という見方があります。

実際のマーケットデータを見ても、2026年3月第2週時点において、ドバイ不動産の平均取引価格はAED1,558,000（前年比−1％）と、わずかな調整にとどまっています。
また、平方フィート単価はAED1,690で前年比＋10％と、依然として上昇基調を維持しています。

さらに取引量についても、年間取引件数は218,352件（前年比＋15％）と増加しており、市場全体としての流動性は維持されています。

このように、足元では一部価格調整の動きは見られるものの、これまでの上昇幅が大きかったこともあり、年間ベースでは依然としてプラス成長を維持している状況です。現時点では、市場全体で急激な価格下落が発生している状況ではないと言えるでしょう。

（出典：DXB Interact）

保有継続を支持する論拠は下記のとおりです。

市場価格が動いていない現実：

DXB Interactのデータによれば、攻撃後も2026年3月第2週時点でのドバイ不動産の売買価格は1平方フィートあたりでほぼ変化していません。市場全体がパニック売りに動いていないことは、投資家心理の底堅さを示しています。

大手デベロッパーによる価格維持メカニズム：

ドバイの巨大デベロッパー（Emaar、DAMAC、Nakheel等）は、需要が落ち込んだ際に新規プロジェクトの供給を絞ることで価格を意図的に維持します。コロナ禍の2020年ですら大手は販売価格を下落させませんでした。

イラン新政権樹立後の資本流入シナリオ：

ハメネイ師の死亡という歴史的転換点を受け、イランに親米・穏健政権が立てられた場合、長年制裁下に置かれていたイラン系資本がドバイに流入する可能性があると考えられます。ドバイのインフラやブルジュ・ハリファの上位オーナーにはイラン人が多く、ドバイ経済の根底にはもともとイランマネーが流れてきた歴史があります。制裁解除と資本流入が重なれば、不動産価格への上昇圧力になり得ると考えられます。

米ドルペッグによる通貨安定：

UAEディルハムは米ドルと固定相場制を採用しており、地政学リスク発生時にも通貨安による資本流出が起きにくい構造になっています。これは他の新興国不動産にはない安定性です。

イラン情勢が落ち着いた後、ドバイ不動産はどうなるか——3つのシナリオ

日本経済新聞は今後の米国・イラン情勢について主に3つのシナリオを報じています。それぞれのシナリオがドバイ不動産に与える影響を整理します。

シナリオ①：イランの降伏・核放棄（最も楽観的）：

核問題が解決し、イランへの経済制裁が緩和・解除されるシナリオです。このケースでは中東全体の地政学リスクが大幅に低下し、ドバイへの移住・投資需要が回復・拡大するとともに、長年凍結されていたイラン系資本のドバイへの流入が始まる可能性があると考えられます。不動産価格にとってはポジティブな方向に働くシナリオといえます。

シナリオ②：交渉再開・停戦（中立的）：

一時停戦と交渉が再開されるシナリオです。2025年6月の事例では、停戦成立直後にドバイの不動産開発株は回復し、市場は短期間で平常運営に戻りました（出典：Apex Capital Real Estate）。同様のパターンが再現される可能性があると考えられます。

シナリオ③：長期化（最もリスクが高い）：

紛争が数カ月以上続くシナリオです。このケースでは移住・観光需要の鈍化が続き、賃貸市場への影響が出てくる可能性があります。ただし、ドバイ政府の財政基盤と大手デベロッパーの価格維持力を考えると、急激な価格崩壊より「横ばい継続」のシナリオが現実的ではないかと考えられます。

攻撃後も世界の投資家はドバイ不動産に注目——問い合わせが増えた国々

弊社（Exceed Real Estate）への攻撃後の問い合わせ状況をお伝えします。日本人オーナーからの問い合わせ数に目立った変化はありませんでしたが、海外からの新規問い合わせは増加しました。

具体的には、ルーマニア、ロシア、メキシコ、アルバニア、ドイツ、ブラジル、エクアドル、サウジアラビアからの問い合わせが増え、なかでもルーマニアとロシアからの問い合わせが顕著に増加しています。（弊社への問い合わせデータより、2026年3月）

これは、地政学的な混乱を「安全な資産への逃避の機会」ととらえる投資家が世界中に存在することを示しています。2022年のウクライナ侵攻でロシア系資本がドバイに大量流入し、ドバイ不動産価格・取引数の押し上げ要因となったパターンと類似した動きと見ることができます（出典：Foreign investment in the Dubai housing market, 2020-2024 – Eutax）。

現地在住者が語る「攻撃後のドバイの今」——パニックではなく結束という空気

ドバイに拠点を持つ弊社から、攻撃後の現地の雰囲気をお伝えします。

結論として、現地はパニックではありません。ドバイ政府が迅速かつ誠実な情報開示と対応を行ったこと、そして日頃から外国人居住者を「第二の家族」として受け入れてきた文化が背景にあり、現地に暮らす外国人コミュニティの結束は、攻撃後むしろ高まっています。これは誇張ではなく、現地の実態として感じていることです。

大型ショッピングモールは通常通り営業を続け、フードデリバリーアプリは稼働し、高級レストランやカフェには攻撃前と変わらず人が集まっていました。「日常が守られている」という体感が、住民の安心感につながっています。（弊社スタッフによる現地報告、2026年3月）

過去の危機後にドバイ不動産が回復したデータ——コロナ・ウクライナ侵攻との比較

ドバイ不動産市場の過去のパターンを見ると、危機後の回復力の高さが一貫して確認できます（出典：Property Monitor、Property Monitor準拠データ）。

リーマンショック（2008年）後：

世界金融危機の影響でドバイ不動産価格は急落しましたが、2012〜2014年にかけて再上昇し、市場は完全回復しました。開発が止まったプロジェクトも後年ほぼ完成に至っています（出典：Property Monitor）。

コロナパンデミック（2020年）後：

コロナ禍で観光客がほぼゼロとなり、不動産価格指数は110台まで落ち込みました。しかしドバイはいち早く観光再開に踏み切り、ドバイ万博の開催も追い風となって、2021〜2022年に指数は150台まで回復しました。2024年には過去最高の指数200を突破しています（出典：Property Monitor）。万博の余波で2021年から2024年の間に不動産価格は約52%上昇し、1平方フィートあたりAED794からAED1,524に値上がりしました（出典：TopLuxuryProperty.comより）。

ウクライナ侵攻（2022年）後：

ロシアからの資本逃避がドバイに向かい、不動産市場のさらなる押し上げ要因となりました。「地政学的混乱がドバイへの資金流入を生む」という逆説的なパターンが再度確認されています。

コロナ禍でも利回りは5%を下回らなかった：

Property Monitorのデータによれば、2019〜2021年のコロナ禍においても、ドバイ全体の平均利回りが5%を下回ることはありませんでした。2023年以降は平均約7%を記録しています。

ドバイ不動産は売却できる？——まず知っておくべき基本

ドバイ不動産の売却を考える際、まず「自分の物件は売却できるのか」を確認することが第一歩です。物件の種類と状態によって、売却できる条件が異なります。

完成済み物件（レディ物件）のドバイ不動産売却

すでに竣工・引き渡しが完了している完成済み物件は、フリーホールドエリア内のものであれば外国人オーナーも自由に売却できます。日本の不動産売却と同様に、買い手を見つけて契約・登記変更を行う流れです。

フリーホールドエリアとは、ドバイ政府が外国人の完全所有を認めた指定区域です。Downtown Dubai、Dubai Marina、Palm Jumeirah、Business Bay、JVCなど主要エリアはすべてフリーホールドエリアに含まれています。

オフプラン（未完成）物件のドバイ不動産売却——「セカンダリー市場」とは

まだ竣工していない建設中（オフプラン）物件も売却は可能です。この中古転売を「セカンダリー市場」と呼びます。ドバイではオフプラン物件の転売が活発に行われており、購入から完成前に売却して利益を得るケースも少なくありません。

ただし、オフプラン物件の売却には「転売制限」が設けられているケースがあります。デベロッパーが転売投機による急激な価格上昇を防ぐために、支払い進捗が一定割合に達するまで転売を禁止する条件を設けているためです（出典：弊社Exceed Real Estate取引実績）。

オフプランの転売制限——デベロッパー別・売却可能になる支払い進捗の条件一覧

転売制限の条件はデベロッパーおよびプロジェクトによって異なります。弊社が実際の取引を通じて把握している主要デベロッパーの目安は下記のとおりです（出典：Genie Map）。

デベロッパー	売却可能になる支払い進捗の目安
EMAAR	50%以上の支払い完了後
ELLINGTON	30%以上の支払い完了後
DAMAC	30％以上の支払い完了後
Sobha	50%以上の支払い完了後

※上記はあくまで目安です。同じデベロッパーでもプロジェクトによって条件が変わるケースがあります。

また、オフプラン物件では権利証（Oqood）が発行された後でなければ売却手続きができません。この権利証の発行に数カ月〜6ヵ月程度かかるため、売却を検討している場合は早めにエージェントへ確認することをお勧めします。

ドバイ不動産売却の流れ——STEP別に現地エージェントが全工程を解説

ドバイ不動産の売却は、日本の不動産売却と手続きが大きく異なります。現地エージェントとして実際に対応している流れをSTEP別に解説します。

STEP1｜エージェント選びと売却価格の査定

まず、RERAライセンス（不動産規制局認定）を持つ現地エージェントを選びます。エージェントが売却を引き受けた後、Property FinderやBayutなどの取引データおよびドバイ土地局（DLD）の公式データをもとに売却価格の査定を行います。

価格設定は売却スピードに直結します。市場相場より高すぎると売れ残り、安すぎると損失が生じます。現地エージェントとしっかり相談のうえ決定することが重要です。

STEP2｜NOC（売却許可証）の取得——デベロッパーへの申請方法

NOC（No Objection Certificate）とは、デベロッパーが「この物件の売却に異議がない」ことを証明する書類です。売却手続きにあたって必須の書類であり、管理費の未払いがないこと等が確認されると発行されます。

NOCの取得にかかる期間はデベロッパーにより異なりますが、通常1〜2週間程度です。費用については後述の費用セクションをご参照ください。

STEP3｜物件リスティングと買い手の集め方

NOCの準備と並行して、Property FinderやBayutへの物件掲載を行います。これらはドバイ最大手の不動産ポータルサイトであり、世界中の買い手がアクセスしています。加えて、弊社ではSNSや自社データベースの見込み客への直接アプローチも行い、成約スピードを高めます。

STEP4｜Form F（売買予約契約書）の締結

買い手が決まったら、Form F（Memorandum of Understanding：MOU）と呼ばれる売買予約契約書を締結します。この際、買い手から手付金（通常は物件価格の10%）をマネージャーズチェックまたはエスクロー口座で受け取ります。手付金の管理方法は後述のトラブル事例のセクションとも関連します。

STEP5｜ドバイ土地局（DLD）での所有権移転

買い手・売り手双方がドバイ土地局（Dubai Land Department）に出向き、正式な所有権移転の手続きを行います。ここでDLD登記料（物件価格の4%）が発生します。

STEP6｜代金受領・完了——日本在住オーナーのリモート売却は可能か

日本在住のオーナーが現地に来られない場合でも、委任状（Power of Attorney）を使用した代理人手続きにより、売却の多くのプロセスをリモートで進めることができます。弊社では日本語でのコミュニケーションを全工程でサポートしており、NOC発行・ローン残債清算・契約事務まで一括対応しています。

ただし、DLDでの所有権移転など重要な手続きでは現地訪問が推奨されるケースもあります。詳細はお問い合わせください。

ドバイ不動産売却にかかる費用——NOC・仲介手数料・DLD登記料の全内訳

ドバイ不動産の売却では、日本とは異なる費用体系が存在します。事前に全体像を把握することで、売却益の見通しを正確に立てることができます。

NOC費用はデベロッパーによって異なる——1,500〜5,000 AEDの目安

NOC（売却許可証）の取得費用は、デベロッパーおよび物件によって異なります。弊社が扱う物件の実績では、1,500 AED〜5,000 AED程度が一般的な目安です（出典：弊社Exceed Real Estate取引実績）。管理費の未払いがある場合は、その精算も別途必要になります。

仲介手数料・DLD移転登記料の計算方法

ドバイ不動産売却にかかる主な費用の内訳は下記のとおりです。

エージェント仲介手数料（売主側）：

物件価格の2%+VAT5％が標準です。日本の3%と比較して低く設定されています。この手数料は売り主がエージェントに支払います。

DLD移転登記料（Transfer Fee）：

物件価格の4%です（出典：Dubai Land Department公式）。

NOC取得費用：

1,500〜5,000 AED（デベロッパー・物件による）。

信託口座（Trustee Office）手数料：

DLDでの所有権移転手続きの際に発生します。約4,000 AED前後が目安です。

ローン残債清算（Mortgage Clearance）：

ローンを組んでいる場合の清算費用1％です。銀行によって前後する場合があります。

管理費（Service Charge）の精算：

売却時点での未払い管理費がある場合は精算が必要です。

売却価格別・費用シミュレーション一覧表

参考として、売却価格ごとの費用の目安をまとめます。

売却価格	仲介手数料（4%）	DLD登記料（4%）	NOC費用（目安）	合計費用目安
1,000,000 AED（約4,200万円）	40,000 AED	40,000 AED	〜5,000 AED	約45,000 AED
2,000,000 AED（約8,400万円）	80,000 AED	80,000 AED	〜5,000 AED	約85,000 AED
3,000,000 AED（約1億2,600万円）	120,000 AED	120,000 AED	〜5,000 AED	約125,000 AED

※1 AED＝約42円で換算（2026年3月時点目安）。為替は変動するため、実際の日本円換算は取引時の為替レートをご確認ください。

【実績公開】ドバイ不動産売却の成約事例——成約価格データ

弊社が実際に対応したドバイ不動産の売却事例を公開します。いずれも匿名・概数での公開ですが、現実の成約データに基づいています（出典：弊社Exceed Real Estate成約実績）。

事例1｜Downtown Dubai 1BR——2年で約32%値上がり、売却まで40-50日

エリア：Downtown Dubai
タイプ：1ベッドルーム
購入：2022年　約1,600,000 AED
売却：2024年　約2,050,000 AED
売却益：約500,000 AED（約32%の値上がり）
成約期間：約40-50日

ダウンタウン・ドバイはブルジュ・ハリファやドバイモールに隣接する最も流動性の高いエリアです。買い手の需要が厚く、適切な価格設定を行えば短期間での成約が見込めます。この事例では2年間の保有で約500,000 AEDの売却益を実現しています。

事例2｜Dubai Marina 1BR——3年保有で約37%の売却益、成約50-60日

エリア：Dubai Marina
タイプ：1ベッドルーム
購入：2021年　約1,200,000 AED
売却：2024年　約1,650,000 AED
売却益：約450,000 AED（約37%の値上がり）
成約期間：約50-60日

ドバイマリーナは居住需要・観光需要ともに高い人気エリアです。3年間の保有で約37%の値上がりを実現しており、インカムゲイン（賃貸収入）との組み合わせでさらなる運用益が出ているケースも多くあります。

事例3｜Sobha Hartland 1BR——2年で約400,000 AED値上がり、成約50〜60日

エリア：Sobha Hartland
タイプ：1ベッドルーム
購入：2022年　約1,550,000 AED
売却：2024年　約1,950,000 AED
売却益：約400,000 AED（約26%の値上がり）
成約期間：約50〜60日

Sobha Hartlandはドバイクリーク近郊の高品質レジデンシャルエリアです。Sobha Realty開発のブランド力と緑豊かな環境が評価され、ファミリー層・富裕層からの需要が安定しています。成約まで50〜60日かかる傾向がありますが、しっかりした価格での成約が期待できるエリアです。

事例4｜オフプランのドバイ不動産売却（DAMAC Lagoons Santorini）——支払い40%で約59%のリターン

エリア・物件：DAMAC Lagoons Santorini
購入：2022年　約1,700,000 AED
売却：2025年　約2,550,000 AED
支払い進捗：40%（オフプラン転売）
売却益：約1,000,000 AED（約59%のリターン）
成約期間：約50〜60日

オフプランのセカンダリー転売の実例です。支払い進捗40%の時点で転売が可能であったケースで、購入から約3年で約59%のリターンを実現しています。DAMACのこのプロジェクトは40%時点での転売が可能でした。完成済み物件だけでなく、オフプランのリセールも有力な売却手段であることを示す事例です。

ドバイ不動産売却にかかる期間

ドバイ不動産の売却全体にかかる期間は、エリアや物件によって異なりますが、この期間を左右する要素を解説します。

売却が早いエリア・物件の条件

流動性の高いエリア（Downtown、Marina等）：

買い手の絶対数が多く、適切な価格であれば短期間でマッチングが成立します。DXB Interactのデータでも、Downtown DubaiとDubai Marinaは取引件数が常に上位に位置しています。

適切な価格設定：

市場相場と乖離した高値設定は、買い手を遠ざけ成約期間の長期化につながります。DLD公式取引データ（DXB Interact）やProperty Finderの類似物件価格を参照した現実的な価格設定が重要です。

完成済み物件であること：

オフプランと異なり、権利証が既に発行されているためNOC取得後にすぐ所有権移転手続きに進めます。

管理費（Service Charge）に滞納がないこと：

NOC発行の際に管理費の精算が必要なため、滞納があると発行が遅れます。

ドバイ不動産売却が長期化する3つの原因

以下の3つが、売却期間が長引く主な原因です。いずれも事前の対策で短縮が可能です。

原因①：価格設定の失敗：

市場相場よりも高い売出し価格を設定してしまうと、問い合わせが来ても成約に至らないケースが続きます。価格を見直すまでの時間が無駄になります。定期的にDXB Interact等の市場データと照合し、必要に応じて価格調整を行うことが重要です。

原因②：NOC取得の遅延：

管理費の未払いがある場合や、デベロッパー側の処理が混雑している場合、NOCの発行に予想以上の時間がかかることがあります。売却を決めたら早めにNOCの申請準備を進めることをお勧めします。

原因③：オフプランの権利証（Oqood）未発行：

オフプラン物件では、権利証が発行されるまで公式な売却手続きができません。権利証の発行に数カ月〜6ヵ月程度かかるケースもあり、この期間は売却活動が制限されます。

ドバイ不動産売却にかかる税金——UAEと日本、両方の対応

ドバイ不動産の売却における税務処理は、UAE側と日本側の二段階で考える必要があります。特に日本に居住している方は、日本での申告義務を見落とさないよう注意が必要です。

UAE側はキャピタルゲイン税ゼロ——なぜ非課税なのか

UAEにはキャピタルゲイン税（不動産売却益に対する課税）が存在しません。不動産売却で利益が出ても、UAE政府への課税はゼロです。また、固定資産税・相続税・贈与税も存在しません。唯一発生する税金的な費用はDLD登記料（物件価格の4%）ですが、これは売却益に対する税金ではなく、所有権移転の登録手数料です（出典：Dubai Land Department公式）。

この非課税制度は、世界の富裕層・投資家がドバイを選ぶ最大の理由の一つです。

日本居住者がドバイ不動産を売却した場合、確定申告は必要か

日本に居住している方がドバイ不動産を売却して利益を得た場合、その利益は日本の税法上、確定申告の対象となります。日本は全世界所得課税制度を採用しているため、海外での不動産売却益も日本の所得税・住民税の課税対象です（出典：国税庁）。

申告漏れは税務調査の対象になるケースがあります。売却を完了した翌年の確定申告期間（翌年2月〜3月）に適切に申告することが必要です。海外不動産の売却益の計算方法や外国税額控除の適用については、海外資産に詳しい税理士への相談をお勧めします。

税務申告で見落としがちなポイント

取得原価の正確な把握：

売却益の計算には取得価格（購入代金＋購入時の諸費用）が必要です。当時の為替レートと費用の証憑を保管しておくことが重要です。

為替差益・差損の取り扱い：

AEDと円の為替変動によって、不動産価格が変わっていなくても日本円換算での損益が変化します。円安が進んだ場合、実際の不動産価格は横ばいでも日本円建てで大きな利益が出ているように見えることがあります。

ドバイ法人経由での保有の場合：

ドバイ法人名義で不動産を保有している場合、個人保有とは課税関係が異なります。法人の所在地・実態等に応じた判断が必要なため、専門家への確認が不可欠です。

ドバイ不動産売却で失敗しないエージェント選び——現地トラブル事例と対策

ドバイ不動産の売却において、エージェント選びは成否を左右する最も重要な判断です。現地で実際に起きているトラブル事例をもとに、安全なエージェントの選び方を解説します。

やばいエージェントの実態——無ライセンス仲介の3つのリスク

ドバイ不動産市場では、RERAライセンスを持たない無ライセンスの仲介業者によるトラブルが発生しています（出典：弊社Exceed Real Estate把握事例）。代表的な被害パターンは下記の3つです。

※前提として、UAEでは無ライセンスの企業は、売買契約の作成や正式な仲介業務に関与することが認められていません。そのためドバイ不動産取引を検討される際は、必ずRERAライセンスを保有している仲介会社を通じてお手続き行うことをおすすめいたします。

リスク①：Deposit（手付金）の持ち逃げ：

無ライセンスの仲介業者が買い手から受け取った手付金を、売り主やエスクロー口座に正しく引き渡さずに持ち逃げするケースがあります。売り主にとっても買い手にとっても深刻な損害につながります。手付金は必ずマネージャーズチェックか信頼できるエスクロー口座で管理することが重要です。

リスク②：NOC手続きの未実施：

NOCの取得はエージェントが代行するケースが一般的ですが、無ライセンスの業者がNOC手続きをまったく行わないまま売買を進めようとするトラブルが報告されています。NOCのない状態ではDLDでの所有権移転ができないため、取引が無効になるリスクがあります。

リスク③：DLD未登録の取引：

ドバイ土地局（DLD）に登録されていない仲介業者が関与した取引は、法的保護を受けることができません。取引完了後にトラブルが発生しても、法的手段をとることが困難になるケースがあります。

RERAライセンスとDLD登録の確認方法

エージェントのライセンスは、Dubai REST（ドバイ土地局公式アプリ）またはRERAの公式サイトで確認できます。エージェントのRERA番号（BRN番号）を求め、公式データベースで有効性を確認することが、トラブルを防ぐ最も確実な方法です。

また、正規のエージェントはProperty FinderやBayutに掲載する際にRERA番号の記載が義務付けられています。掲載物件にRERA番号が記載されていない業者には注意が必要です。

日本語対応エージェントに依頼するメリットと確認ポイント

英語に自信がない方や、日本在住のまま売却を進めたい方にとって、日本語対応の現地エージェントを選ぶことは手続き上のリスクを大幅に下げます。

確認ポイント①：RERAライセンス保有：

日本語対応を謳っていても、RERAライセンスを持たない業者は存在します。必ずライセンス番号を確認してください。

確認ポイント②：現地に実際の拠点を持っているか：

日本国内にのみオフィスを持ち、現地の対応を外部に丸投げしているケースがあります。現地でのDLD手続きや内見対応ができる実働チームがドバイにいるかどうかを確認してください。

確認ポイント③：成約実績と売却手続きのノウハウ：

売却に強いエージェントかどうかは、実際の成約事例・平均成約日数・手続き対応実績を確認することで判断できます。

Exceed Real Estateにドバイ不動産売却を依頼するメリット

弊社Exceed Real Estateはドバイ現地に拠点を持つRERA登録エージェントです。日本人オーナーのドバイ不動産売却を数多くサポートしてきた実績をもとに、弊社に依頼するメリットをお伝えします。

オフプランのリセール・完成済み物件——どちらの売却にも対応

弊社ではオフプラン物件のセカンダリー転売と、完成済み物件の売却の両方に対応しています。オフプランのリセールは手続きが複雑で、デベロッパーごとの転売制限や権利証の発行タイミングを正確に把握したエージェントでなければスムーズに進めることができません。弊社では主要デベロッパーとの取引実績と関係構築があり、オフプランのリセールもスピーディーに対応できます。

日本クオリティのリノベーションでドバイ不動産の売却価格を引き上げる

「少しでも高く売りたい」というオーナーのために、弊社では売却前の物件リノベーションサービスを提供しています。日本の内装クオリティ基準に準じた施工で物件の魅力を高め、売却価格を引き上げることができます。特に築年数が経過した物件や、内装の老朽化が目立つ物件では、リノベーション投資に対するリターンが期待できます。

NOC発行・ローン残債清算・契約事務まで日本語でワンストップ対応

弊社では売却に関わる全工程を日本語でサポートします。

NOC発行の代行：

デベロッパーへのNOC申請から取得まで、オーナーの代わりに手続きを進めます。管理費の精算が必要な場合も含めて対応します。

ローン残債の清算サポート：

ドバイの銀行融資でローンが残っている場合、売却代金からの残債清算とモーゲージ解除手続きを代行します。

契約事務の全対応：

Form FやDLDでの所有権移転に関わる書類の準備・確認・提出をすべて日本語でサポートします。日本在住で現地に来られない場合の委任状手続きも対応しています。

まずはお気軽にお問い合わせください。現在の市場価格の無料査定も承っております。

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ドバイ不動産売却に関するよくある質問（FAQ）

ドバイ不動産の売却を検討しているオーナーからよく寄せられる質問をまとめました。

Q. 日本に住んでいますが、ドバイ不動産を売却できますか？

できます。委任状（Power of Attorney）を使用することで、現地エージェントが代理人として手続きの多くを進めることができます。ただし、DLDでの所有権移転など一部の手続きで現地訪問が推奨されるケースもあります。弊社では日本在住オーナーの売却サポートの実績が多くありますので、まずはご相談ください。

Q. オフプラン物件のドバイ不動産売却はいつから可能ですか？

デベロッパーおよびプロジェクトによって異なります。EMAAR・Sobhaは支払い進捗50%以上から、ELLINGTON・DAMACは30%以上からと幅があります（出典：Genie Map）。また、権利証（Oqood）が発行されていない状態では公式な売却手続きができません。詳細はプロジェクトごとに確認が必要です。

Q. ドバイ不動産の売却益は非課税ですか？日本での申告は必要ですか？

UAE側の課税はゼロです。キャピタルゲイン税・固定資産税・相続税はいずれも存在しません（出典：Dubai Land Department）。ただし、日本に居住している場合は、ドバイで得た売却益も日本の確定申告の対象になります（出典：国税庁）。日本は全世界所得課税を採用しているため、海外不動産の売却益も申告が必要です。海外資産に詳しい税理士への相談をお勧めします。

Q. イラン攻撃後、ドバイ不動産を売却するのは損ですか？

一概にはいえません。DXB Interactのデータによると、2026年3月第2週時点でのドバイ不動産全体の売買価格（per sq ft）はほぼ変化しておらず、急落は起きていません。価格が下がる前に売却したい方にとっては早期売却も選択肢ですが、過去の事例（コロナ・ウクライナ侵攻）では危機後に価格が回復・上昇するパターンが繰り返されてきたことも事実です。ご自身の資金状況・保有期間・リスク許容度を踏まえたうえで判断することをお勧めします。

Q. ドバイ不動産の今後はどうなりますか？売るべきか持つべきか

今後の情勢については日本経済新聞が報じた3つのシナリオが参考になります。①イランの降伏・核放棄、②交渉再開・停戦、③長期化です。①・②の場合は市場の回復が期待できると考えられます。一方、③の場合でも、ドバイの大手デベロッパーによる価格維持メカニズムや、多角化経済・米ドルペッグによる安定性から、急激な価格崩壊よりも「横ばい継続」のシナリオも考えられますが、最終的な判断はオーナーご自身の状況次第ですが、弊社では現時点の市場動向をもとにした個別相談も承っています。

Q. NOCとは何ですか？取得にどれくらいかかりますか？

NOC（No Objection Certificate）とは、デベロッパーが「この物件の売却に異議がない」ことを証明する書類です。管理費の滞納がないことが確認されると発行されます。取得期間は通常1〜2週間程度、費用は1,500〜5,000 AEDが目安ですが、デベロッパーおよび物件によって異なります（出典：弊社Exceed Real Estate取引実績）。NOCなしでは所有権移転手続きに進めないため、売却を決めたら早めに取得申請を進めることが重要です。

参考文献・出典一覧

本記事は以下の情報源を参考に作成しています。

※本記事の情勢関連情報は2026年3月第2週時点のものです。中東情勢は流動的であるため、最新情報は各出典元ならびに弊社へ直接お問い合わせください。

執筆者

細山翔矢（Shoya Hosoyama）

2015年に民泊事業や飲食事業を創業。 2021年にドバイへ移住し、自身のドバイ不動産購入をきっかけに不動産仲介事業に参入。ドバイRERA認定ブローカー（ライセンスNo.60163）として、最新の市場トレンドや専門知識をどこよりも早く・丁寧に皆様へご案内しています。「期待に応え、常にその先へ」をモットーに、皆様の最適な投資・ライフスタイルをサポートいたします。